600246股票怎么样？万通发展未来走势能否突破前高？本文从基本面、资金面、技术面、行业景气度四大维度拆解，用问答形式把投资者最关心的疑问一次说透。
基本面：万通发展到底靠什么赚钱？
1. 收入结构拆解
- 住宅开发：占比约55%，集中在京津冀与长三角核心城市。
- 商业地产运营：占比约30%，自持写字楼、购物中心贡献稳定租金。
- 城市更新：占比约15%，旧改项目毛利率高达40%，是利润弹性最大的一块。
2. 财务健康度
2023年报显示：资产负债率72.4%，剔除预收款后真实负债率64%，低于行业平均；一年内到期有息负债仅98亿元，现金短债比1.3，短期偿债压力可控。
资金面：谁在买，谁在卖？
北向资金动向
过去90天，北向资金累计净买入1.2亿元，其中4月单月净买入6800万元，外资对“中特估”地产链条重新定价。
机构调研频次
2024年一季度，万通发展接待机构调研次数同比增120%，关注点集中在：
- 北京通州张家湾旧改项目拆迁进度；
- 商业REITs发行时间表。
技术面：股价处于什么位置？
关键价位
- 年线：4.68元，目前股价4.35元，仍处年线下方7%；
- 前高：5.22元，对应2023年8月高点，若放量突破将打开20%空间；
- 筹码峰：4.10—4.25元形成密集成交区，构成强支撑。
量价配合
最近5个交易日，日均成交额放大至3.8亿元，较年内均值放大65%，MACD周线级别出现底背离，短期反弹概率提升。
行业景气度：地产政策底到了吗？
政策信号
2024年4月30日政治局会议首提“统筹研究消化存量房产”，意味着：
- 限购限贷进一步松绑可期；
- 政府收购存量房做保障房，直接改善开发商现金流。
销售数据
克而瑞数据显示，TOP房企4月销售额环比增12%，连续两月回升；北京二手房网签量创15个月新高，一线城市率先回暖。
投资者最关心的五个问答
Q1：万通发展会不会被ST？
不会。连续两年净利润为正是硬指标，2023年归母净利润2.1亿元，2024年一季度盈利0.6亿元，且审计报告为“标准无保留”。
Q2：旧改项目到底赚不赚钱？
以北京通州张家湾为例，土地成本折合楼板价1.8万元/㎡，周边在售商品房均价6.5万元/㎡，按50%权益测算，项目IRR可达18%，显著高于普通招拍挂项目。
Q3：商业REITs能带来多少现金流？
公司持有北京万通中心D座、上海万通新地中心两处核心资产，评估值合计65亿元，若发行REITs出表40%权益，可一次性回笼现金26亿元，用于偿还高息负债，预计每年节省财务费用1.2亿元。
Q4：大股东质押风险大吗？
控股股东万通控股累计质押股份占总股本28%，质押预警线3.2元，平仓线2.8元，当前股价距离平仓线仍有55%安全垫。
Q5：未来三年业绩指引？
管理层在业绩说明会上给出：
- 2024年营收目标120亿元，同比增长25%；
- 2025年旧改项目集中结算，净利润有望突破8亿元；
- 2026年商业REITs常态化发行，形成“开发+运营+金融”闭环。
风险提示
1. 若一线城市销售回暖不及预期，公司回款速度将放缓；
2. 旧改项目拆迁进度存在政府审批不确定性；
3. 商业地产租金受宏观经济波动影响较大。
操作策略参考
短线投资者：4.25元附近低吸，止损位3.95元，目标位5.20元，盈亏比约3:1。
中线投资者：逢回调分批建仓，2024年四季度前看至6元，对应2025年预期PE 8倍。
长线投资者：关注REITs落地节点，若成功发行，可视为地产“轻资产”转型验证，估值体系有望从“开发”切换至“运营”，对标华润置地，合理市值区间300—350亿元。
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