上实发展股票怎么样_上实发展股票值得长期持有吗

新网编辑资讯栏目 – 财经资讯 2025-11-26 2

一、公司基本面速览：上实发展到底做什么？

上实发展（600748.SH）背靠上海实业集团，主业聚焦长三角高端住宅、商业地产及城市更新。近三年营收结构里，住宅开发占比约65%，商业运营与物业服务合计占25%，其余为代建及产业地产。公司土储80%位于上海、苏州、杭州，**可售货值超1200亿元**，且多数地块获取时间早、成本低，毛利率长期维持在30%以上，显著高于行业平均。

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二、财务体检：负债、现金流与盈利质量

1. 负债率是否安全？

截至2023年报，公司剔除预收款后的资产负债率68.4%，净负债率72%，“三条红线”稳居黄档。有息负债中，一年内到期仅占22%，**平均融资成本4.35%**，在民营房企普遍破7%的背景下优势明显。

2. 现金流能否覆盖短期债务？

2023年经营性现金流净流入46.7亿元，连续三年为正；账面货币资金185亿元，对短债覆盖倍数1.8倍，短期偿债压力可控。

3. 盈利持续性如何？

2023年归母净利润18.9亿元，同比下降12%，主因竣工节奏延后。但**核心净利润率仍达11.3%**，高于TOP50房企均值8.1%。已售未结金额540亿元，锁定未来两年业绩。

三、行业对比：上实发展处于什么梯队？

与同为上海国资背景的陆家嘴、浦东金桥相比：

土储质量：上实发展住宅比例更高，周转速度更快；陆家嘴以持有型物业为主，现金流稳定但成长性弱。
估值水平：上实发展PB仅0.62倍，低于浦东金桥（0.9倍）及陆家嘴（1.1倍），**折价明显**。
股息率：近三年平均股息率4.8%，高于行业平均3.2%，具备类债券属性。

四、核心疑问拆解：上实发展股票值得长期持有吗？

Q1：地产下行周期里，国资房企真能避险吗？

答案是分化。上海国资房企的信用优势在于**政府项目托底+低成本融资**。2023年上海第四批土拍中，上实发展联合体以底价摘得徐汇滨江地块，**楼板价较周边项目低15%**，未来利润空间清晰。反观民营房企，即便在核心城市也面临保证金挤占、开发贷收紧的双重压力。

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Q2：商业地产空置率上升，会影响上实发展吗？

公司商业项目集中在上海内环，如北外滩上实中心、虹桥恒基旭辉中心，2023年末平均出租率92%，租金逆势上涨6%。**核心地段抗周期能力**显著优于郊区mall。此外，公司正将部分存量商办改造为长租公寓，REITs退出通道已打通，**资产盘活速度加快**。

Q3：长期持有的关键变量是什么？

紧盯上海楼市政策与旧改节奏：

若2024年出台认房不认贷细则，改善需求释放将直接拉动公司主力户型（120-180㎡）去化。
黄浦区余庆里旧改项目已启动预签约，**上实发展持股60%**，预计贡献净利润25亿元，将在2025-2026年分批结算。

五、技术面与资金面：主力在悄悄布局？

2024年4月起，上实发展股价沿60日均线震荡上行，量能温和放大。北向资金持仓比例从1.2%升至3.8%，**沪股通席位连续12日净买入**。龙虎榜显示，机构专用席位以大宗交易方式折价买入2000万股，成本区间3.05-3.12元，与当前股价倒挂不足5%，**安全垫明确**。