金隅股份基本面速览：水泥+地产双轮驱动
金隅股份（601992.SH）是一家横跨水泥建材与房地产开发两大主业的北京国资控股企业。2023年报显示，水泥熟料销量约1.1亿吨，京津冀市场占有率稳居第一；地产板块结转面积212万㎡，土储集中在北京、天津核心区域。公司营收结构为水泥及熟料55%、房地产开发30%、新型建材与物业投资15%，形成互补的现金流组合。
行业景气度：水泥价格触底了吗？
2024年一季度，全国P.O 42.5散装水泥均价330元/吨，同比下跌12%，但京津冀区域因错峰生产力度加大，价格已连涨三轮至390元/吨。金隅股份凭借石灰石矿山自给率90%和铁路专用线降低运输成本，吨毛利仍保持95元，高于行业平均70元。
- 需求端：雄安新区进入大规模建设期，年度水泥需求预计2000万吨，金隅作为本地龙头优先受益。
- 供给端：华北2024年错峰生产天数同比增加15天，有效压缩过剩产能。
地产板块：北京土储含金量有多高？
截至2023年末，金隅未售土储480万㎡，其中北京占比62%，且多位于五环内。以朝阳区北苑地块为例，拿地楼面价2.8万元/㎡，周边在售项目均价7.5万元/㎡，潜在毛利率超45%。公司2024年计划竣工260万㎡，预计贡献营收180亿元。
自问：地产调控下销售会否受阻？
自答：北京2024年4月二手房成交量环比涨37%，改善型需求释放，金隅高端改善产品线去化率提升至68%，现金流风险可控。
财务透视：负债率与现金流博弈
2023年末公司资产负债率66.8%，剔除预收款后58.3%，低于行业红线。三条红线指标中仅剔除预收款后资产负债率踩线（监管要求70%），但管理层计划通过REITs盘活产业园资产筹资50亿元降杠杆。
亮点数据：
- 经营性现金流净流入89亿元，连续五年为正。
- 水泥业务贡献稳定现金牛，覆盖地产开发支出70%。
- 2023年分红率35%，股息率4.2%（按2024年5月股价计算）。
政策催化：京津冀一体化与绿色建材
《京津冀协同发展2024年工作要点》明确交通一体化投资8000亿元，金隅股份在京唐城际、石衡高速等项目中中标水泥供应超500万吨。同时，公司固废协同处置产能达450万吨/年，享受增值税即征即退70%政策，2023年退税2.3亿元。
技术面：股价为何长期破净？
当前市净率0.78倍（2024年5月），低于近十年均值1.2倍。原因包括：
- 市场对地产板块资产减值担忧。
- 水泥行业被贴上高耗能标签，机构配置比例低。
但机构持仓数据显示，社保基金**2024年一季度增持2000万股**，释放长期资金认可信号。
长期持有逻辑：三大核心支撑
1. 区域垄断溢价：京津冀水泥产能CR3超80%，价格战概率低。
2. 地产土储增值：北京核心地段资源具备抗通胀属性**。
3. 国企改革预期：北京国资委提出**2025年前资产证券化率提升至60%**，金隅存在**资产注入**可能。
风险提示：需求波动与成本压力
需警惕：
- 若2024年基建投资低于预期，水泥量价可能二次探底。
- 煤炭价格反弹至1000元/吨以上将侵蚀15%利润。
- 地产销售若持续低迷，可能计提存货减值。
投资者行动清单
1. 跟踪京津冀水泥周度价格（数字水泥网每周三更新）。
2. 关注北京第二批土拍**溢价率，判断地产板块估值修复空间。
3. 监测**REITs发行进度**，若成功落地将显著改善负债结构。
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