北京泛海国际房价走势_值得入手吗

均价约11.5万/㎡，核心区稀缺大平层，长线仍具保值潜力。

项目区位与交通：东四环的“黄金十字”

北京泛海国际位于朝阳区东四环中路与姚家园路交汇口，距离地铁6号线十里堡站步行约900米，14号线朝阳公园站约1.2公里。自驾通过东四环、朝阳北路、机场二高速，15分钟可抵CBD核心区，25分钟到首都机场。

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房价走势：过去五年真实曲线

• 2019年：一期尾盘均价9.2万/㎡，主打180-220㎡改善户型。
• 2020-2021年：疫情扰动，价格横盘在9.5万/㎡左右，成交量下滑。
• 2022年：二期入市，精装标准升级，均价跳涨至10.8万/㎡。
• 2023年Q4：受“认房不认贷”刺激，部分高楼层成交价突破12万/㎡。
• 2024年3月：挂牌均价11.5万/㎡，议价空间3%-5%，成交周期约45天。

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产品细节：户型、装修与得房率

主力户型

目前主推180㎡三居与220㎡四居，层高3.15米，南向面宽13.4米，双套房设计。

精装配置

德国旭格窗系统、大金中央空调、霍尼韦尔新风、瑞士吉博力同层排水，装标约8000元/㎡。

得房率

因大尺度公摊，得房率约73%-75%，低于同区域部分竞品，需权衡舒适度与性价比。

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配套资源：步行15分钟生活圈

1. 商业：自带8万㎡泛海生活广场，SKP、蓝色港湾车程10分钟。
2. 教育：对口白家庄小学珑玺校区，步行400米；八十中睿德分校1.2公里。
3. 医疗：朝阳医院东院区3公里，民航总医院2.5公里。
4. 生态：西侧紧邻朝阳公园，北侧规划2.5万㎡市政绿地。

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值得入手吗？自问自答

Q：现在买入会不会站岗？

A：若持有周期≥5年，核心区供地稀缺，价格回调空间有限；短期投资需接受流动性折价。

Q：对比周边竞品优势在哪？

A：泛海国际胜在统一精装、物业口碑（泛海物业，物业费9.8元/㎡·月），劣势是得房率低于缦合北京。

Q：贷款政策如何？

A：首套首付40%，利率LPR+55BP；二套首付80%，利率LPR+105BP，建议全款或高首付降低利息成本。

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潜在风险与规避建议

• 产权年限：项目土地2004年取得，剩余土地使用年限约50年，需关注续期政策。
• 学区变动：白家庄小学珑玺校区为新建校，教学质量需3-5年验证。
• 噪音影响：东四环主路距离最近楼栋约120米，选择中高楼层或加装三层中空玻璃。

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购房流程与谈判技巧

1. 先锁定楼层：优先选择8-15层，避开设备层与顶层。
2. 谈价策略：挂牌价基础上砍3%-5%，全款可再谈1%。
3. 验房重点：检查地暖分集水器、新风管道密封性、外窗渗水。

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未来规划：朝阳港与地铁3号线

朝阳港一级开发已启动，预计2027年完工，新增商业、办公体量约200万㎡；地铁3号线一期（东四十条—东风）2024年底开通，东风站距项目1.5公里，届时轨道交通将再升级。