北京万科楼盘有哪些_北京万科房价多少钱一平

北京万科目前在售与待售项目超过20个，覆盖朝阳、海淀、通州、昌平、房山、顺义、大兴等热门区域，均价区间约4.5万—11万元/㎡，具体价格因地段、产品形态、装修标准差异较大。下面从板块分布、产品类型、价格梯度、购房流程、配套兑现五个维度，为你拆解“北京万科”到底该怎么选。

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一、北京万科在售楼盘清单（按环线+地铁距离排序）

1. 四环内：城市更新代表作

• 万科·大都会滨江：位于朝阳东四环，距地铁7号线百子湾站约400米，主打180—260㎡大平层，均价10.8万元/㎡。
• 万科·紫台：海淀万寿路板块，距地铁1号线五棵松站步行800米，少量尾盘140—160㎡三居，均价11万元/㎡。

2. 五环—六环：刚需与改善并重

• 万科·城市之光东望：通州台湖板块，距地铁17号线嘉会湖站约600米，75—140㎡精装高层，均价5.8万元/㎡。
• 万科·翡翠公园：昌平未来科学城，距地铁17号线未来科学城南站约800米，洋房+叠拼，均价6.2万元/㎡。
• 万科·弗农小镇：密云水库南，低密合院与叠拼，均价2.8万元/㎡，适合养老或第二居所。

3. 六环外：价格洼地+远期规划

• 万科·京西雲庐：房山长阳，距地铁房山线广阳城站约1.2公里，89—125㎡洋房，均价4.5万元/㎡。
• 万科·观承望溪：顺义高丽营，距地铁17号线支线（规划中）约1公里，叠拼+合院，均价5.1万元/㎡。

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二、北京万科房价梯度背后的逻辑

为什么同一品牌价差能达6万元/㎡？

1. 土地获取年代：早期旧改项目土地成本低，售价自然亲民；近年竞高标准地块，楼面价推高。
2. 产品形态：高层<洋房<叠拼<合院，得房率与私密性逐级提升，溢价同步放大。
3. 装修标准：万科“翡翠系”标配中央空调+新风+地暖，装修成本约4000元/㎡；“城市系”简配后装修成本约2000元/㎡。

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三、买房流程：万科案场“七步法”实测

我陪朋友跑了三个万科售楼处，总结出最省时间的看房动线：

1. 线上预约：通过“万科北京”小程序提前锁定时段，可省30分钟排队。
2. 区位沙盘：先让销售指出地铁口、学校、商业体位置，再追问建成时间，避免“规划大饼”。
3. 样板间：重点看收纳系统（玄关柜、橱柜、卫浴柜）与窗墙比，万科高层普遍做到0.23—0.28，优于行业平均0.2。
4. 不利因素公示：要求销售打开红线内外不利因素PDF，重点看高压线、垃圾站、道路噪音。
5. 算价单：万科采用“底价+折扣”模式，常规折扣为3个99折，月底冲刺可谈额外1—2个点。
6. 认购：定金10万元，可刷多张信用卡，但需48小时内补齐首付。
7. 网签：万科合作银行有建行、农行、北京银行，首套利率LPR+55BP起，放款周期约45天。

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四、配套兑现度：学校、商业、地铁谁最稳？

万科在北京的配套打法是“自建+引入”，但落地速度差异明显：

• 学校：昌平翡翠公园引入皇城根小学分校，已开学三年；通州城市之光东望的北京小学分校预计2025年招生，存在不确定性。
• 商业：房山京西雲庐配建万科广场，体量8万㎡，预计2026年开业；顺义观承望溪的万科里商业街已运营，入住率超80%。
• 地铁：17号线南段已通车，中段（工人体育场—未来科学城北）预计2025年开通，对台湖、未来科学城项目构成实质利好。

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五、常见疑问快问快答

Q1：北京万科有现房吗？

A：目前仅万科·大都会滨江与万科·紫台有少量现房，其余项目为期房，交付时间2025—2027年不等。

Q2：万科物业值得多花钱吗？

A：万科物业在北京的物业费区间2.8—6.8元/㎡·月，高于周边小区0.5—1元，但二手房溢价普遍高出5%—8%，长期持有可对冲成本。

Q3：非京籍能买哪里？

A：需满足连续60个月社保或纳税，可购买除通州外的所有万科项目；通州项目需额外满足近3年通州社保。

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六、2024年值得盯的三个新盘

1. 万科·望京养云：朝阳崔各庄，距地铁15号线马泉营站约900米，预计推出110—160㎡洋房，指导价8.5万元/㎡。
2. 万科·四季青地块：海淀四季青，容积率1.5，预计做低密叠拼，楼面价已破7.3万元/㎡，售价或冲12万+。
3. 万科·台湖0032地块：通州台湖，距地铁17号线嘉会湖站约300米，预计75—120㎡精装高层，指导价5.8万元/㎡。

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把需求拆成“通勤半径+总价上限+交付时间”三个硬指标，再对照上面的清单，基本能在北京万科体系里快速锁定2—3个匹配楼盘。剩下的，就是去案场砍价了。